Czy świadectwo energetyczne jest obowiązkowe? Sprzedaż, najem i wyjątki

Czy świadectwo energetyczne jest obowiązkowe? Tak, przede wszystkim przy sprzedaży lub wynajmie budynku albo lokalu, a także przy zakończeniu budowy. Jeśli mieszkasz we własnej nieruchomości i nie planujesz jej sprzedawać ani wynajmować, samo jej posiadanie nie oznacza obowiązku zamówienia świadectwa.

Kiedy trzeba mieć świadectwo energetyczne?

Sytuacja	Czy świadectwo jest wymagane?	Co należy zrobić?
Sprzedaż domu lub budynku	Tak, z uwzględnieniem ustawowych wyjątków	Sprzedający przekazuje świadectwo kupującemu przy sporządzaniu aktu notarialnego.
Sprzedaż mieszkania lub lokalu użytkowego	Tak, z uwzględnieniem ustawowych wyjątków	Świadectwo powinno dotyczyć sprzedawanego lokalu, a nie tylko całego budynku.
Sprzedaż spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu	Tak, z uwzględnieniem ustawowych wyjątków	Osoba, której przysługuje to prawo, przekazuje świadectwo nabywcy przy akcie notarialnym.
Wynajem budynku lub lokalu	Tak, z uwzględnieniem ustawowych wyjątków	Wynajmujący przekazuje najemcy kopię świadectwa albo wydruk dokumentu elektronicznego przy zawarciu umowy.
Nowy budynek oddawany do użytkowania	Co do zasady tak	Inwestor dołącza świadectwo do zawiadomienia o zakończeniu budowy albo wniosku o pozwolenie na użytkowanie. Wyjątek dotyczy określonych domów do 70 m² powierzchni zabudowy.
Istniejący dom lub lokal używany wyłącznie na własne potrzeby	Nie	Nie trzeba zamawiać dokumentu, jeśli nieruchomość nie jest sprzedawana ani wynajmowana.

W przypadku sprzedaży albo najmu świadectwo ma opisywać przedmiot transakcji: cały budynek, jeśli zbywany lub wynajmowany jest cały budynek, albo konkretny lokal, jeśli umowa dotyczy jego części. Wiek nieruchomości sam w sobie nie zwalnia z tego obowiązku.

Kto zamawia i przekazuje dokument?

Przy sprzedaży lub najmie obowiązek zapewnienia świadectwa spoczywa zasadniczo na właścicielu albo zarządcy budynku lub lokalu. Przepisy obejmują też osoby, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu albo spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego — zależnie od rodzaju transakcji.

Dokumentu nie sporządza się samodzielnie. Przygotowuje go osoba wpisana do wykazu osób uprawnionych w Centralnym Rejestrze Charakterystyki Energetycznej Budynków. Świadectwo powinno mieć numer nadany w rejestrze i podpis uprawnionej osoby. Przed zleceniem warto sprawdzić jej wpis.

Kupujący ani najemca nie mogą zrzec się prawa do otrzymania świadectwa. Przy sprzedaży notariusz odnotowuje przekazanie dokumentu w akcie; jeśli go nie przekazano, poucza osobę zobowiązaną o karze grzywny. Nieprzekazanie świadectwa może skutkować grzywną.

Przy najmie świadectwo jest odrębnym dokumentem od umowy i protokołu przekazania lokalu. Protokół zdawczo-odbiorczy pomaga opisać stan i wyposażenie mieszkania, ale nie zastępuje świadectwa.

Czy świadectwo trzeba mieć już w ogłoszeniu?

Jeśli świadectwo zostało sporządzone, w ogłoszeniu lub reklamie sprzedaży albo najmu należy podać wskazane w nim informacje energetyczne: zapotrzebowanie na energię użytkową, końcową i nieodnawialną energię pierwotną, udział odnawialnych źródeł energii oraz jednostkową emisję CO₂.

Przepisy wiążą ten obowiązek z sytuacją, w której świadectwo już istnieje. Nie oznacza to jednak, że sprzedający lub wynajmujący może pominąć dokument przy samej transakcji: w przypadku objętym ustawą trzeba go zapewnić i przekazać kupującemu lub najemcy.

Kiedy świadectwo nie jest wymagane?

Samo posiadanie domu lub mieszkania na własny użytek nie powoduje obowiązku zamówienia świadectwa. Ustawa przewiduje też wyjątki od obowiązku zapewnienia sporządzenia świadectwa przy sprzedaży lub najmie oraz od obowiązku jego zapewnienia dla określonych budynków publicznych. Dotyczą one budynków:

• podlegających ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami;
• używanych jako miejsca kultu i do działalności religijnej;
• przemysłowych lub gospodarczych bez instalacji zużywających energię, z wyjątkiem wbudowanego oświetlenia;
• mieszkalnych przeznaczonych do użytkowania nie dłużej niż cztery miesiące w roku;
• wolnostojących o powierzchni użytkowej poniżej 50 m²;
• gospodarstw rolnych, dla których wskaźnik rocznego zapotrzebowania na nieodnawialną energię pierwotną nie przekracza 50 kWh/(m²·rok).

Wyjątki dotyczą konkretnych budynków, a nie każdej małej nieruchomości. Przykładowo, próg poniżej 50 m² odnosi się do wolnostojącego budynku i jego powierzchni użytkowej. Nie jest to ogólne zwolnienie dla mieszkania w bloku.

Przy najmie krótkoterminowym sama krótka umowa nie przesądza o zwolnieniu. Ustawa odnosi wyjątek do budynku mieszkalnego przeznaczonego do użytkowania nie dłużej niż cztery miesiące w roku. Jeśli nie jest jasne, czy budynek spełnia ten warunek, przed powołaniem się na wyjątek trzeba ustalić jego faktyczne przeznaczenie.

Osobny wyjątek dotyczy określonych nowych domów: inwestor nie musi dołączać świadectwa do dokumentów przy zakończeniu budowy domu o powierzchni zabudowy do 70 m², budowanego na własne cele mieszkaniowe w trybie przewidzianym w Prawie budowlanym. To zwolnienie dotyczy obowiązku inwestora przy oddawaniu budynku do użytkowania. Nie należy utożsamiać go z ogólnym zwolnieniem z przekazania świadectwa, gdy nieruchomość jest później sprzedawana lub wynajmowana.

Wyjątki dotyczące obowiązku sporządzenia świadectwa nie znoszą odrębnego obowiązku ekspozycji dokumentu, jeśli ma on zastosowanie. W budynku o powierzchni użytkowej przekraczającej 500 m², w którym świadczone są usługi dla ludności, kopię albo wydruk świadectwa umieszcza się w widocznym miejscu, jeśli dla budynku sporządzono świadectwo. To odrębna zasada od wyjątków związanych z obowiązkiem jego sporządzenia.

Nie ma ogólnego obowiązku zamawiania świadectwa „na zapas”. Właściciel istniejącego budynku nie musi sporządzać dokumentu tylko dlatego, że mieszka w nim na stałe i nie planuje transakcji.

Jakie dodatkowe obowiązki dotyczą większych budynków?

Właściciel lub zarządca budynku, którego ponad 250 m² powierzchni użytkowej zajmują organy wymiaru sprawiedliwości, prokuratura lub administracja publiczna obsługująca interesantów, ma obowiązek zapewnić świadectwo i umieścić jego kopię albo wydruk w widocznym miejscu.

Kopię albo wydruk świadectwa należy też umieścić w widocznym miejscu w budynku o powierzchni użytkowej przekraczającej 500 m², w którym świadczone są usługi dla ludności — o ile świadectwo zostało dla niego sporządzone.

Jak długo świadectwo jest ważne?

Świadectwo jest ważne przez 10 lat od dnia sporządzenia. Może jednak stracić ważność wcześniej, jeśli prace budowlane lub instalacyjne zmienią charakterystykę energetyczną budynku albo lokalu. Może do tego doprowadzić na przykład docieplenie, wymiana okien lub zmiana źródła ciepła.

Świadectwa przekazane przed 28 kwietnia 2023 r. zachowują ważność przez okres, na jaki zostały sporządzone. Sama zmiana właściciela nie oznacza automatycznie konieczności sporządzenia nowego dokumentu. Trzeba sprawdzić, czy dotychczasowe świadectwo nadal jest ważne i dotyczy nieruchomości będącej przedmiotem transakcji.

Czym świadectwo różni się od audytu energetycznego?

Świadectwo charakterystyki energetycznej opisuje zapotrzebowanie budynku lub jego części na energię i jest wymagane w sytuacjach określonych w przepisach, między innymi przy sprzedaży i najmie. Audyt energetyczny to odrębne opracowanie wykorzystywane do analizy możliwych prac poprawiających efektywność energetyczną; może być wymagany w określonym programie dofinansowania lub przy planowaniu modernizacji.

Obowiązek posiadania świadectwa przy transakcji nie oznacza automatycznie obowiązku wykonania audytu. Wymagania programu dotacyjnego mogą natomiast obejmować audyt, świadectwo albo oba dokumenty — niezależnie od zasad dotyczących zwykłej sprzedaży lub najmu.

Co zrobić przed sprzedażą lub wynajmem?

1. Ustal, czy umowa dotyczy całego budynku, czy konkretnego lokalu.
2. Sprawdź, czy dla tej nieruchomości istnieje ważne świadectwo i czy prace budowlane lub instalacyjne nie zmieniły jej charakterystyki energetycznej.
3. Jeśli dokumentu brakuje, zleć jego sporządzenie osobie wpisanej do wykazu uprawnionych.
4. Jeśli świadectwo już sporządzono, uwzględnij wymagane wskaźniki w ogłoszeniu lub reklamie.
5. Przekaż dokument kupującemu przy akcie notarialnym albo kopię lub wydruk najemcy przy zawarciu umowy najmu.

Jeśli nie planujesz sprzedaży ani najmu istniejącej nieruchomości i nie dotyczy Cię odrębny obowiązek inwestora lub zarządcy, nie musisz zamawiać świadectwa tylko z racji posiadania domu czy mieszkania.

O autorze

Bartosz Wysocki

Bartosz Wysocki — redaktor silmaris.pl. Opracowuje poradniki o domu, ogrodzie i praktycznych pracach wokół posesji. Porządkuje informacje o materiałach, pielęgnacji i użytkowaniu, wskazując źródła oraz ograniczenia opisywanych rozwiązań.

Wszystkie artykuły autora →